طريقة حراسة المنشآت الفلاحية في دولة تونس ..
يكتسي المبنى ضرورة في حياة الإنسان فهو أصل الإحاطة بجميع النشاط الإنساني فهو معقل المسكن و مورد الرزق و أساس للثورة فهو يشكل اليوم خير أداة للإتمان و تشييد الاستثمار و تحتل المنشآت الفلاحية في تونس اهمية كبرى على الدرجة والمعيار النظام الإقتصادي اعتبارا لدورها في ضمان الأمن الغذائي للشعب التونسي و هي موضوع تشغل كل الحكومات باختلاف مشاريعها الإيديولوجية و انظمة إنتاجها و تعمل بجهد كبير من اجل تقصي الأمن الغذائي الذي بات في يومنا ذلك سلاح تستعمله الدول الغنية في مقابلة الدول الفقيرة و فريضة هيمنتها فوق منها. و تاريخيا كانت الأراضي الفلاحية في تونس مدخلا مهما للمستعمر لِكَي يبسط نفوذه بالبلاد التونسية و يستنزف ثرواتها و قد عبر القاطن العام الفرنسي بتونس(بول كامبون) انذاك أن تونس بلد فلاحي يلزم أن يتيح للمستعمر اراضي منتجة و أن تصبح أرضه الوسيلة الضرورية للثروة العامة
و منذ التحرير عمل المشرع التونسي على إرجاع إلزام سمو البلد على المنشآت الفلاحية بواسطة كثير التدخلات الشرعية و ذالك في طريق القطع مع الأفعال الاستعمارية التي تجابهها بلادنا.
و قد عرف المشرع التونسي الأراضي الفلاحية بالفصل الأكبر من الدستور عدد 87 لعام 1983 المؤرخ في تشرين الثاني 1983 المرتبط بالدفاع عن الأراضي الفلاحية بجميع ” الأراضي التي بها طاقات طبيعية و مناخية و التي حدث تخصيصها لإنتاج فلاحي أو غابي أو التي يمكن أن تشكل أرضية لذالك الإصدار و كذالك الأراضي التي حدث ترتيبها كأراض فلاحية بأمثلة الإعداد المصادق فوقها بصفة تشريعية بالمناطق العمرانية و السياحية و الصناعية.
وقد قسم المشرع الأراضي الفلاحية في فصل ثلاثين من دستور تأمين المنشآت الفلاحية الى 3 أشكال ، النمط الأكبر يتمثل بداخل منطقة التحجير الفئة الـ2 و يتمثل داخل حدود منطقة الإصلاح أما الفئة الأخير فيتمثل في أنحاء فلاحية أخرى.
أما الفئة الأضخم وهي مكان التحجير فتشتمل على الأنحاء السقوية العمومية و الأراضي الغابية الموالية لملك البلد للغابات و الأراضي الخاضعة لنظام الغابات وفق جرنال الغابات ماعدا أراضي المرعى و أما النمط الـ2 وهي أنحاء التصليح و هي الأراضي التي يتعين تأمين صلوحيتها الفلاحية نتيجةً لما لها من أثر
عل الإصدار الفلاحى و القومي . مثال على طريق الذكر الواحات ، الأنحاء التي تغلب فيها غراسة الأشجار المثمرة الأراضي التي لها طاقات فلاحية بشكل خاص لما يبقى بها من مياه باطينية قابلة للاستغلال او لخصوبة تربتها ، أراضي المرعى المهيئة و اخيرا النوع الاخير و هي الأنحاء الفلاحية الاخرى و هي كل الاراضي الفلاحية غير الداخلة في أنحاء التحجير و أنحاء الإصلاح و توزع مال المبنى الفلاحى في تونس بين الجمهورية و الخصائص فهناك فقار فلاحى عالمي وهنالك منشآت فلاحىة على ملك الخصائص و نتيجةً لاهمية المبنى الفلاحى على الدرجة والمعيار الاستثماري ولقد عمل المشرع على إلزام تأمين على تلك المنشآت وهي نوعين من الدفاع ، تأمين عامة تتعلق جميع العقآرات الفلاحية و حراسة خاصة تهم فئة معين من المنشآت الفلاحية.
-I الدفاع العامة للعقار الفلاحى
عمد المشرع التونسي منذ صباح التحرير الى انتهاج سياسة حمائية إزاء ا لعقار الفلاحى التونسي كرد تصرف إزاء السياسة الإستعمارية في استنزاف المنشآت الفلاحية التونسية بواسطة إنفاذ رخصة الحاكم بمقتضى امر 4 جوان 1957 ـــ
أ ــــ ثم عن طريق دستور 12 ماي 1964 المرتبط بالجلاء الزراعي
ـــ ب ــــ ثم على يد تجريم تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار الفلاحي
ــــ أ ــــ الموضوع العلي المؤرخ في 4 جوان 1957
فورا اثر التحرير عمد المشرع التونسي الى حراسة العقرات الفلاحية على يد صدور الموضوع العلي المؤرخ 4 جوان 1957 و الذي إلزام الرخصة المسبقة لحاكم المنحى الكائن بها المبنى في مختلف الإجراءات العقارية بين الاحياء سواء تعلقت بعقرات او حقوق عقرية ما إذا كان مبنى فلاحي او اراضي غير مبنية او غير مقسمة و ذالك من أجل ترسيخ الادارة من رصد النشاطات العقرية و خصوصا في ما يكون على ارتباط بنقل مال المبنى الفلاحى و الحول دون لديها الغربي به ثم بقتضي الدستور المؤرخ في 15 جويلية 1963 أخضع المشرع كل إحالات الأسهم و الرقاع و حصص الارباح
و حصص المؤسسيين في المؤسسات الى الرخصة المشار إليها لو كان القصد الاصلي او الثانوي من تلك الإحالات هو إنتفاع الاراضي الفلاحية فكان تدخل الادارة على يد الرخصة الادارية من أجل رصد إسناد المنشآت الفلاحية و هكذا تأمين الحصيلة العقاري الفلاحى و قد رتب المشرع كجزاء في صورة عدم الاستحواذ على الرخصة المسبقة هو البطلان المطلق للعقد و قد اقر فقه القضاء البطلان المطلق خسر اقرت محكمة التعقيب في قرارها المواطن عدد 9364 بتاريخ 14 آذار 1974 (نشرية جرنال التعقيب لسنة 1974 جزء ج1 ) ان عملية التفويت لا تكون صحيحة سوى إذا حدث التحصيل سلفا على الرخصة و حدث تضمينها بالعقد و سوى فإن ذاك العسد يكون باطلا بطلانا بشكل قاطع
و بل الرخصة الإدارية المسبقة لم تكن تفي بالغرض للدفاع عن الحصيلة العقاري الفلاحي إلى حين صدور الدستور المؤرخ في 12 ماي 1964 بما يعلم بقانون الجلاء الزراعي
ب ـــ تشريع 12 ماي 1964 ( عدد 5ـــ1964) و المرتبط بالجلاء الزراعي
لقد طراز صدور دستور 12 ماي 1964 المنعرج الحقيقي باتجاه إلزام جلالة الجمهورية على جل اراضيها و خاصة المنشآت الفلاحية و الذي بموجبه تم اقرار مبدأ حظر عندها الاجنبي بالعقار الفلاحى و احيل على ملك الجمهورية المخصص جميع المنشآت الفلاحية التي على ملك الاجانب خسر مقال ذلك الدستور في فصله الأضخم انه ” استهل من صدور ذلك التشريع غير ممكن ان لديه الاراضي الصالحة للفلاحة سوى الشخصيات من ذوي الجنسية التونسية او التعاضديات التي يحدث تأسيسها طبقا لأحكام التشريع عدد 19 لعام 1963 المؤرخ في 27 ماي 1963 ”
و تبعا لذلك فإنه يقتضي البحث في موضوع الجنسية التونسية و مجال توفرها بمناسبة كل حاجة ترسيم مرتبط بعقار فلاحي و ذالك اعمالا بمبدأ التشريعية المنصوص أعلاه بالفصول 389 ـــ 306 ـــ390 م ح ع.
فيجب التثبت في جنسية الأطراف نص العملية العقارية فالبنسبة للواحد الطبيعي فالتنصيص ذو بأس إتفاق مكتوب البيع على الجنسية طبقا للفصل 377 م ح ع كاف لبيان جنسية الاطراف اما فيما يتعلق للفرد المعنوي فالشركة التي تريد في شراء مبنى فلاحى ينبغي ان يكون لها الجنسية التونسية و قد حدد القرار عدد 14 لعام 1961 المنقح بالقانون عدد 84 لعام 1985 المؤرخ في 11 أوت 1985 محددات وقواعد اكتساب الجنسية التونسية فيما يتعلق لذوات المعنوية وهي على التكرار :
1 ـــ ان يحدث تأسيسها طبقا للقوانين القائم بها الجهد و ان يكون مكانها الأساسي بالبلاد التونسية
2 ـــ ان يتضمن رأسمالها لحد خمسين% كحد أدنى على اسهم اسمية يمسكها شخصيات ماديون
او معنويون تونسيون
3 ـــ ان يتكون مجلس الادارة او المجلس المكلف بالتصرف او بالرقابة من أغلبية اشخاص ماديين لهم الجنسية التونسية
4 ـــ ان يقوم بالرئاسة او المنفعة العامة اشخاص ماديون لهم الجنسية التونسية على انه فيما يتعلق للمؤسسات خفية الإسم و في ظرف الفصل بين مهمات رئيس مجلس الهيئة و مهمات المدير العام فإن ذاك الأخير يلزم ان يكون مقيما على معنى تراتيب الاستبدال القائم بها الشغل و موضوع نفس الفصل من جهة أخرى أنها تمثل تونسية المؤسسات الكائن موضعها الأساسي بالبلاد التونسية و التي يكون فيها للجمهورية او للجماعات العمومية المحلية إشتراك في رأسمالها بصورة ما
إضافة الى تلك المحددات والقواعد العامة هنالك محددات وقواعد خاصة بملكية الذوات المعنوية للاراضي الفلاحية و تتمثل تلك المحددات والقواعد في ان يكون جميع رأسمال المؤسسات خفية الإسم متكون من اسهم اسمية يمسكها أفراد ماديون من ذوي الجنسية التونسية طبقا للفصل 4 من تشريع 8 آذار 1989 ، اما فيما يتعلق للمؤسسات المدنية و المؤسسات ذات المسؤولية محصورة فيجب ان يكــون جميــع المشاركين في تلك الذوات من ذوي الجنسية التونسية (تشريع عدد 33 لعام 1997 المؤرخ في 26 ماي 1997 و المنقح للقانون المؤرخ في 22 أيلول 1969 المرتبط باصلاح الاوضاع الفلاحية . فالجنسية التونسية يقتضي ان توجد في المنشأة التجارية كل ما كانت طرفا في عملية عقارية موضوعها مبنى فلاحي. الى منحى تحريم الاجنبي من عندها المبنى خسر حرص على حراسة المنشآت الفلاحية بواسطة تجريم تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار.
ج ـــ تجريم تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار الفلاحي
إلزام المشرع ذو بأس التشريع عدد 87 لعام 1983 المؤرخ في 11 تشرين الثاني 1983 و المرتبط بتأمين الاراضي الفلاحية قوي فصله الـ2 انه غير ممكن استخدام الاراضي الفلاحية مثلما هي علم بالفصل الاول من ذلك التشريع سوى لأهداف فلاحية او لإجراءات متعلقة فورا باستخدام الفلاحي ، فإنه تجريم في فقرته الثانية تحويل صلوحية المبنى الفلاحي سوى بشروط معينة و ذالك فيما يتعلق للاصناف الثلاثة من المنشآت الفلاحية و هي أنحاء التحجير ، أنحاء الإصلاح ، و الأنحاء الفلاحية الأخرى خسر تكليف المشرع لتحويل صبغة المبنى الفلاحى الإدلاء بأمر يحدث بموجبه تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار في أعقاب تنفيذ رإي اللجنة الفنية الإستشارية الجهوية للاراضي الفلاحية
الا انه فيما يتعلق للعقارات الفلاحية العالمية و خاصة بالرجوع للشروط المنصوص فوقها بالفصل 23 تكليف المشرع عدم تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار العالمي ولو جزئيا فماذا عن الحراسة المخصصة بالمنشآت الفلاحية ؟
_II الدفاع المخصصة المرتبطة بالمنشآت العالمية و الأنحاء العمومية السقوية
إعتبارا لأهمية تلك المنشآت على المعدّل الاستثماري من إذ خلق مواطن العمل و تحديث انتاجية القطاع الفلاحي عمد المشرع الى تكليف حراسة خاصة بتلك المنشآت بواسطة سن تشريع عدد 21 لعام 1995 المرتبط بالعقار الفلاحي العالمي (أ) و على يد إحراز أنحاء تدخل عقاري لفائدة الوكالة العقارية الفلاحية عن طريق إنفاذ رخصة الحاكم بالناطق العمومية السقوية (ب)
أ ـــ تأمين المنشآت الفلاحية العالمية بموجب تشريع عدد 21 لعام 1995 المؤرخ في 23 فيفري 1995
أتى دستور عدد 21 لعام 1995 المؤرخ في 23 فيفري 1995 متضمن لمبدأ جوهري و هو عدم التفويت في المبنى العالمي الفلاحي إذ موضوع الفصل الـ2 منه انه غير ممكن التفويت في المنشآت العالمية الفلاحية الا في حالات التسوية و المعاوضة و قد فريضة المشرع ذو بأس الفصل 23 جملة من المحددات والقواعد الضروري احترامها من طرف المشتري لعقار فلاحي عالمي منها :
إنتفاع المبنى استغلالا فلاحيا مباشرا بصفة مجدية مرحلة عشرين سنة من تاريخ التحويز و في صورة الموت ينتقل ذلك الشرط الى الورثة
ـــ عدم تحويل اللون المصبوغ الفلاحية للعقار و لو جزئيا
ـــ عدم تجزئة المبنى و لو مع المحافظة على صبغته الفلاحية
ـــ عدم التفويت في المبنى او الوعد بالتفويت فيه على الإطلاق او جزئيا أثناء فترة ليست أقل من عشرين سنة من تاريخ التحويز ، و حتى عقب موت الاجل فإنه غير ممكن التفويت في المبنى سوى عقب الإستظهار بشهادة في إعزاز اليد مسلمة من الوزيرين المكلفين بالفلاحة و املاك البلد و الأمور العقارية ، و في صورة مخالفة لتلك المحددات والقواعد مجتمعة فإنه يكون عرضة لإسقاط حقه في المبنى العالمي الفلاحي
ــ إسقاط الحق في المبنى العالمي الفلاحى
إن مخالفة المشتري لعقار عالمي فلاحي للشروط المنصوص فوق منها بالفصل 23 ينجر عنه اسقاط حق المشتري في المبنى العالمي الفلاحى و تسترجع البلد ملكيتها للعقار المشار إليه و مرسوم اسقاط الحق تتخذه السلطة الإدارية الخاصة من خلال شد المال من المنتفع بالاسناد واستعادة المبنى العالمي الفلاحى مكررا الى ملك البلد المخصص فهو مخطط انفرادي ينتج ذلك عن سلطة إدارية وهي وزارة املاك الجمهورية و هو خاضع لدعوى تعدى السلطة ، فشرط وقوع الحق ليس بحت إشتراط تعاقدي يستمد وجوده من الفصل 242 م أ ع لكن يستمد وجوده من ظرف شرعية منبعها الدستور افترضتها الإجراأت المختصة لبيع ملك الجمهورية ومخالفتها يحتسب فى حاجز نفسه عائقا قانونيا حائلا دون الترسيم بالدفتر العقاري و يفرض مبدا القانونية علي ادارة المال العقارية رفض موافقة ترسيم ما هو مخالف للقانون
سوى انه في صورة تبجيل المشتري للعقار العالمي الفلاحي ’ المحددات والقواعد المنصوص فوق منها بالفصل 23 خول المشرع إحتمالية الإتمام فوق منها طبقا للفصل 25 الذي يستوجب الإدلاء بشهادة إعزاز يد مسلمة من الوزيرين المكلفين بالفلاحة و أملاك البلد تفيد ان مالك المبنى قد احترم المحددات والقواعد المنصوص فوق منها بالعقد و المستمدة من الاحكام الشرعية و الترتيبية الحاضر بها الجهد و هكذا إلزامه بالمحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية و عدم تقسيم المبنى
ــ إشتراط المحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية للعقار
ان ترسيم إشتراط المحافظة على صبغة الفلاحية للعقار مفاده ان مالك المبنى و جميع من أال اليه المبنى بأي خاصية كانت ملزم بالمحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية ، و بل كثير المنشآت الفلاحية و المستوظف فوق منها إشتراط المحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية قد فقدت واقعيا هذه اللون المصبوغ ذالك ان الالتزام المضمن بعقود البيع او الهبات او المقاسمة بالمحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية للعقار محض التزام حبرا على ورق .في واقع الامر تحولت كثير المنشآت ذات صبغة فلاحية الى إحتشادات سكنية الأمر الذي يستوجب البحث عن إجابات بديلة ذالك أن الالتزام بالمحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية للعقار يوجد محض التزام شخصي لا يترتب عن مخالفته اي عقوبة تشريعي.لكن رهين ارادة طرفى الاتفاق المكتوب و مجال حرصهما على المحافظة على اللون المصبوغ الفلاحية للعقار
ب ــ إحراز أنحاء تدخل الوكالة العقارية الفلاحية
اوجب المشرع إنفاذا لأساسيات الفصل 2 متكرر من التشريع عدد 17 المؤرخ في 16 آذار 1977 و المنقح بالقانون عدد 29 المؤرخ في 6 آذار ألفين و الذي ينص ” ان كل إسناد بعوض أو بدونه لعقارات كائنة بدوائر التدخل الوكالة العقارية الفلاحية يخضع إلى ترخيص مسبق من حاكم الجانب التي يبقى بدائرتها المبنى نص الإسناد”
و يندرج ذاك بمناسبة إحراز أنحاء سقوية عمومية بمقتضي وجّه ، فكل عملية بيع أو مقاسمة أو هبة فهي تخضع وجوبا إلى رخصة مسبقة من حاكم المنحى حتى الآن إنتهاج رإي الوكالة العقارية الفلاحية ، فالمشرع فريضة مجدادا الرخصة الإدارية لفرض إشراف على النشاطات المرتبطة بالعقار الفلاحي و حمايته من التشتت
إن الحراسة التشريعية للعقار الفلاحي في تونس أساسية و إلا أن توجد منقوصة اعتبارا لعديد الإخلالات مثال ذالك الأراضي الإشتراكية التي الى حاجز حاليا توجد مانعا في مواجهة تقدم المبنى الفلاحي و تأييده للإستثمار و الإنماء الأمر الذي يستوجب تدخلا عما قريب من السلط القانونية لحل ذاك الإشكال.